Presque tous les crédits immobiliers italiens incluent un plan de remboursement français, qui est actuellement au centre d’une véritable bataille juridique menée par l’association de consommateurs Adusbef car il est illégal et génère des « intérêts sur intérêts ». Pour comprendre comment fonctionne une hypothèque française et quels avantages et inconvénients elle présente pour les emprunteurs, nous nous sommes entretenus avec le président de l’Ordre des notaires du district de Bergame, le Dr. Pier Luigi Fasti
Enquête. Qu’est-ce qu’un plan de remboursement ?
Répondre. Un plan de remboursement est un accord contractuel entre les parties concernant la manière dont les dettes contractées seront remboursées.
Q. Comment est créé un plan de remboursement ?
R. Créer un plan de remboursement est simple et assez intuitif. Le capital est remboursé par tranches (rapports de capital constants, croissants ou décroissants), combinés au paiement d’intérêts. En effet, chaque versement se compose d’une composante capital et d’une composante intérêts.
Q. Quel est le plan de remboursement le plus courant en Italie ?
R. Le plan de remboursement utilisé presque universellement est celui dit français. Il prévoit un taux fondamentalement homogène et constant (à l’exception d’éventuelles fluctuations du taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires à taux variable), composé d’une composante d’intérêt décroissante et d’une composante de capital croissante. Il est utilisé à la fois pour les prêts hypothécaires à taux variable et les prêts hypothécaires à taux fixe.
Q. Pourquoi est-il si répandu ?
R. Le plan de remboursement français présente l’avantage de représenter un compromis raisonnable entre un remboursement accéléré du capital (qui se traduirait par une économie d’intérêts) et un taux soutenable.
Q. Que pensez-vous de l’accusation selon laquelle les hypothèques françaises sont illégales ?
R. Je n’ai reçu que des réponses partielles au litige promu par Adusbef et aux deux jugements des tribunaux de Bari et Larino. Cependant, je crois qu’aucun plan de remboursement, pas même celui français, ne peut être accusé d’anatocisme (c’est-à-dire de capitalisation des intérêts, générant ainsi des intérêts sur les intérêts, ndlr). Sont exclus les cas dans lesquels un acompte est payé en retard et où des intérêts de retard courent
Q. Et le plan de remboursement italien ?
R. Le plan de remboursement à l’italienne ne présente pas de différences significatives par rapport au plan de remboursement à la française, mais plutôt une différence conceptuelle. Il prévoit le remboursement du prêt avec des montants en principal constants, tandis que la part des intérêts varie. A la fin de la période de remboursement et dans les mêmes conditions que dans le contrat de prêt hypothécaire, les intérêts payés seront inférieurs à ceux du plan de remboursement français en raison d’une réduction de capital plus rapide.
D. Il pourrait donc être considéré comme plus pratique que le système français?
R. En fait, dans l’absolu, il n’existe pas de plan moins cher, car même si les taux d’intérêt du crédit immobilier italien sont inférieurs à ceux du crédit immobilier français, la soutenabilité du taux doit également être prise en compte. Avec l’hypothèque italienne, le taux est initialement plus élevé qu’avec l’hypothèque française, mais au final la situation est pratiquement inverse. Ensuite, tout dépend de chaque emprunteur quant à savoir si un taux légèrement plus élevé au début du remboursement du prêt lui est acceptable ou non.
A. Plan de remboursement italien pour un prêt hypothécaire de 100 000 euros d’une durée de 10 ans avec un taux d’intérêt fixe de 10%
B. Plan de remboursement français pour un prêt hypothécaire de 100 000 euros d’une durée de 10 ans et d’un taux d’intérêt fixe de 10%
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